Neues WEG-Recht steht unmittelbar bevor.

Am 01.12.2020 tritt das neue WEG-Recht in Kraft. Der Gesetzgeber hat sich dabei die umfangreichste Reform seit Bestehen des Wohnungseigentumsrechts ausgedacht und zahlreiche Regelungen des WEG-Rechts in wesentlichen Punkten neu gefasst. Beispielhaft zu erwähnen sind:

  • Neue Beschlusskompetenzen für die Verteilung von Kosten bei Instandhaltungen und Instandsetzungen,
  • die Wohnungseigentümergemeinschaft als alleiniger Träger der Verwaltung und faktischer Wegfall von Individualrechten,
  • Vereinfachung von Maßnahmen der Sanierung, Modernisierung und baulichen Veränderungen,
  • der Verwaltungsbeirat als Überwachungsorgan, Anspruch auf zertifizierten Verwalter und seine vereinfachte Abberufungsmöglichkeit.
  • Zudem können Eigentümerversammlungen auch online abgehalten werden, allerdings nicht ausschließlich digital. Die WEG-Mitglieder können beschließen, dass sie online an einer Präsensveranstaltung teilnehmen und dann auf diesem Weg abstimmen können (§ 23 Abs. 1 WEG-Neu). So können beispielsweise in der Zukunft wenige Eigentümer vor Ort sich mit der Hausverwaltung in einem Versammlungsraum treffen, während sich die anderen Eigentümer über ein entsprechendes Programm einwählen können. Dabei wäre es sogar möglich, dass nur der Verwalter physisch anwesend ist, aber alle Wohnungseigentümer sich zuschalten. Wichtig ist nur, dass jedem WEG-Mitglied die Möglichkeit eingeräumt wird, an einer solchen Versammlung teilzunehmen.

Auch die Verwaltung ist betroffen. Neben der erweiterten Berichtspflicht (Der Vermögensbericht – § 28 Abs. 4 WEG n.F.) besteht ein Anspruch auf eine Zertifizierung. Wohin die Reise bei der Berichtspflicht gehen wird, muss sich quasi per „learning by doing“ oder anders gesagt, durch richterliche Ausgestaltung zeigen. Die Streithansel werden sich freuen. Mangels Übergangsregelung wird der erste Vermögensbericht jedenfalls zum Stichtag 31.12.2020 zu erstellen sein. Künftig wird der Verwalter grundsätzlich wie ein Geschäftsführer angesehen. Das Gesetz gibt ihm daher bis auf Grundstücksverkehrsgeschäfte und Darlehensverträge eine „unbeschränkte“ Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Im Innenverhältnis kann er allerdings nur dort allein handeln, wo Eile geboten ist oder bei Gegenständen von untergeordnete Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Die Wohnungseigentümer können im Übrigen etwas Anderes bestimmen. Wegen der höheren Bedeutung des Verwalters erhalten die Wohnungseigentümer ab 2022 grundsätzlich einen Anspruch auf einen „zertifizierten“ Verwalter. Was im Einzelnen gilt, wird das BMJV noch durch eine kommende Rechtsverordnung bestimmen. Für kleine Wohnungseigentumsanlagen soll es Ausnahmen geben.

Die Reform beschränkt sich auch nicht auf das WEG, sondern dehnt sich auch auf andere Gesetze aus. So wird z.B. für Stellplätze das Flächeneigentum eingeführt. Ferner gibt es prinzipiell die Möglichkeit, Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks zu erstrecken.

Schließlich sind die bisherigen, von der ZPO abweichenden verfahrensrechtlichen WEG-Vorschriften geändert worden. Zentral ist die Schaffung der Beschlussklagen, die sich – wie grundsätzlich im übrigen Verbandsrecht – jetzt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten.

Ob und inwieweit die Neuregelungen in der Praxis zu einer Erleichterung führen oder das Gegenteil zur Folge haben, wird sich zeigen. Da das WEG bislang bei den Eingangsgerichten nicht grade mit besonderem Ehrgeiz bearbeitet wurde, lässt zumindest befürchten, dass es erst grundlegender Entscheidungen des BGH zu einzelnen Fragen bedarf um wieder eine gewisse Grundlage an Verbindlichkeit und damit Rechtssicherheit zu schaffen. Die Zeit bis dahin dürfte wohl mit „unsicher“ ziemlich ambitioniert umschrieben sein.

Bei Fragen helfen wir ihnen weiter.

Maklerprovision – Neuregelung ab dem 23.12.2020

Neuregelung ab dem 23.12.2020

  • Bei der Vermietung – seit 1.6.2015

Nachdem die Bundesregierung das Bestellerprinzip zum 1. Juni 2015 eingeführt hat, bezahlt der Besteller des Immobilienmaklers, in der Regel der Vermieter, die Maklerprovision.

  • Bestellerprinzip bei Verkauf bzw. Kauf

Ein reines Bestellerprinzip beim Immobilienkauf wird nicht umgesetzt. Die große Koalition einigte sich stattdessen im August 2019 im Rahmen des Wohnpakets darauf, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel künftig teilen sollen. Entlasten soll das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vor allem Immobilienkäufer in Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen, da die Käufer dort bisher noch die gesamte Maklercourtage tragen.

Die Neuregelung tritt ab dem 23.12.2020 in Kraft.

Es sind künftig drei Varianten von Provisionsvereinbarungen möglich:

  • 1. Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab und vereinbart von vornherein eine Doppelprovision (§ 656c BGB) – diese Variante wird künftig der Regelfall sein. Dann sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hauskauf.
    Bisher ist es in einigen Bundesländern noch möglich, dass eine Partei, in der Regel der Verkäufer, mit dem Makler eine provisionsfreie Tätigkeit vereinbart. Zu seinem Lohn kommt der Makler dann im Anschluss durch eine Vereinbarung mit dem Käufer, der die gesamte Provision trägt. Ab dem 23.12.2020 würde der Makler bei einer solchen Vereinbarung jedoch leer ausgehen, denn ab dann gilt: Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, kann er sich auch von der anderen Partei keine Maklergebühren versprechen lassen.
  • 2. Eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachgang holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder. (§ 656d BGB). Bei dieser sogenannten Abwälzung, vertritt der Makler nur den Verkäufer, der Käufer verpflichtet sich jedoch später im Kaufvertrag einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. In diesem Fall muss der Anteil des Verkäufers mindestens so hoch sein, wie der des Käufers: Der Verkäufer muss also mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen, er kann jedoch auch mehr tragen.
  • 3. Nur eine Partei übernimmt die volle Provision des Maklers, denn auch nach dem 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision. Zwei Varianten sind möglich:
  • Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, der Verkäufer zahlt also gänzlich die Courtage von z.B. sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
  • Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat hatte.

Die neue Provisionsregelung gilt explizit nur für Maklerverträge, die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) betreffen. Dies übrigens auch, wenn die Objekte vermietet sind. Die neue Provisionsregel greift zudem nur, wenn die Käufer Verbraucher sind. Unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser sind ausgenommen, gleiches gilt für alle Immobilienkäufe von Unternehmern. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass Verbraucher entlastet werden, die eine Immobilie für die Selbstnutzung oder den Vermögensaufbau erwerben. Unternehmen und Investoren, die Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser kaufen, sollen nicht privilegiert werden. Kritiker monieren, dass Verbraucher, die ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims erwerben, nicht bedacht wurden.

Ein Maklervertrag, der im Zuge eines Verkaufs bzw. Kaufs eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung abgeschlossen wird, bedarf künftig der Textform. Das heißt, er muss lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden und der Name des Auftraggebers muss genannt sein. Möglich ist eine Vereinbarung also per Mail, Fax, SMS oder WhatsApp. Nur mündlich oder durch konkludentes Handeln – also schlüssiges Handeln – kann ein solcher Maklervertrag künftig nicht mehr geschlossen werden.

Falsch ist, dass laut neuem Gesetz der Verkäufer zuerst seinen Provisionsanteil zu zahlen hätte und dies auch nachweisen müsse, bevor der Käufer zahlen muss. Das trifft nur zu, wenn der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, wie in § 656d BGB geregelt.
Vereinbaren die Parteien von vornherein eine Doppelprovision, wie in § 656c BGB festgehalten, gibt es keine Regelungen zur Reihenfolge der Zahlungspflicht.

Bei der Vermietung darf die Maklerprovision maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen und ist vom Besteller – also Auftraggeber des Maklers – zu zahlen. Die Höhe der Maklergebühren beim Immobilienkauf ist dagegen gesetzlich nicht gedeckelt. Verkäufer und Käufer müssen also nicht etwa jeweils drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer zahlen. Der Makler kann mit dem Verkäufer ebenso eine Provision von z.B.  2 % oder 3,5 % des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbaren. Die dem Käufer berechnete Provision muss dann jedoch genauso hoch ausfallen. Die Provisionshöhe ist hier aktuell noch frei vereinbar, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Doch mit dem ab 23.12.2020 gültigen Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision werden Käufer bei Zahlung der Maklerprovision in vielen Bundesbundesländern entlastet, da Käufer dann in der Regel nur noch 50 Prozent der vereinbarten Provision zahlen müssen. Derzeit orientieren sich Eigentümer und Immobilienmakler bei der Festsetzung der Provision an den in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen. Um nicht Gefahr zu laufen, sich dem Vorwurf der Provisionsüberhöhung auszusetzen, sollte bis auf weiteres die dort jeweils geltenden Gesamtprovisionshöhen nicht überschritten werden.

Bemessung des Ehegattentrennungsunterhalts

Ein Lichtblick am Horizont des Unterhaltsrechts für alle unterhaltspflichtigen Ehegatten -/frauen. Das Oberlandesgericht Hamm hat kürzlich erstmals in einer Entscheidung den Grundsatz des pauschalierten Unterhaltsanspruch nach der sog. Differenzmethode bei Normal- oder Besserverdienern verneint und die Unterhaltspflicht und -höhe an den tatsächlichen Aufwendungen in der noch intakten Ehe angelehnt. Grundsätzlich kann der unterhaltsberechtigte Ehepartner bei einem Einkommen des Pflichtigen bis zu 11.000,00 € seinen Unterhaltsanspruch pauschal nach der Differenzmethode beziffern. Dies war ständige Rechtsprechung. Erstmals hat nunmehr das OLG Hamm entschieden, dass es dem Verpflichteten möglich ist durch konkretren Nachweis der tatsächlichen Ausgaben diesen Grundsatz zu erschüttern, sodass der Unterhalt erheblich verringert werden konnte. Der Tipp kann daher nur lauten: Es ist sinnvoll ein Haushaltsbuch zu führen, um sämtliche Ausgaben im Streitfall nachweisen zu können.

Schüler einer iPad-Klasse hat keinen Anspruch auf Übernahme der Anschaffungskosten eines Tablets

Das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen (Beschluss vom 06.11.2020 – L 7 AS 66/19 – ) hat entschieden, dass Schüler einer iPad-Klasse keinen Anspruch auf Übernahme der Anschaffungskosten eines iPads durch den Grund­sicherungsträger haben.

Diese Kosten sind durch den Regelsatz abgedeckt.

Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Familie, welche Hartz IV- Leistungen bezog hat auf Übernahme der Anschaffungskosten für ein iPad, welches ihre Tochter für die Schule benötigte, geklagt. Die Nutzung eines iPads war durch die Schule als unterstützende Nutzung vorgesehen. Infolgedessen wurde ein iPad zu einem Kaufpreis i.H.v. 460 € seitens der Eltern angeschafft. Die Eltern beantragten sodann beim zuständigen Jobcenter die Erstattung der Anschaffungskosten i.H.v. 460 €. Zur Begründung führten der Eltern auf, dass die Anschaffung eines iPads zwingend erforderlich war um die Integration des Kindes in der Klasse gewährleisten zu können und einer Ausgrenzung entgegenzuwirken. Ferner müsse die Tochter die Schulaufgaben nicht mehr in Papierform erledigen. Im Übrigen haben sie der Einführung ihrer Tochter in einer iPad-Klasse zugestimmt, weil sie von der Erstattung der Anschaffungskosten durch das Jobcenter ausgingen.

Das zuständige Jobcenter wies den Antrag auf Erstattung der Anschaffungskosten zurück. Zugleich schlug es vor, die Leistungen darlehnsweise zu bewilligen. Der Ablehnungsbescheid wurde damit begründet, dass die Anschaffung eines iPads bereits durch den Regelbedarf gedeckt sei.

Das LSG hat die Rechtsauffassung des Jobcenters in zweiter Instanz bestätigt. Die Anschaffungskosten für digitale Geräte seien aus dem Regelbedarf zu bestreiten. Des Weiteren liege auch kein Mehrbedarf vor, weil ein iPad weder schulrechtlich vorgeschrieben sei, noch zum Erreichen des Schulabschlusses erforderlich sei. Im Vergleichswege führte das Landessozialgericht weiter aus, dass bei einkommensschwachen Familien knapp oberhalb von Hartz IV, ein iPad ein Luxusartikel darstelle und keinen notwendigen Schulbedarf. Überdies obliege die Ausstattung mit Lernmitteln dem jeweiligen Schulträger, der für Grundsicherungsempfänger bei der Einrichtung von iPad-Klassen kostenfreie Leihmöglichkeiten schaffen müsse. Mithin dürfe die Anschaffung nicht auf Eltern oder das Jobcenter abgewälzt werden. Der Umstand, dass einzelne Schulen eine solche Ausstattung verlangen würden, werde ein iPad noch nicht zum soziokulturellen Existenzminimum eines Schülers. Des Weiteren liege ein Verstoß der Schule durch die Bevorzugung der Fa. Apple gegen ihre Neutralitätspflicht vor. Ein solcher Rechtsbruch könne nicht durch den Einsatz öffentlicher Mittel unterstützt werden.

Keine Anwendung des neuen Bußgeldkatalogs

Der zum 28.04.2020 in Kraft getretene Bußgeldkatalog wird in Nordrhein-Westfalen nicht angewendet. Das Innenministerium des Landes Nordrhein-Westfalens hat einen entsprechenden Erlass an die zuständigen Stellen geschickt. Eine formale Rückkehr zum alten Bußgeldkatalog gibt es in NRW damit aber nicht, es ist lediglich eine Zwischenlösung. Hintergrund dieses „Schlingerkurses“ ist ein Formfehler der StVO-Novelle; eine Verletzung des Zitiergebots des Grundgesetzes liegt vor. Andere Bundesländer agieren ähnlich wie NRW. So wurden in der Anfangszeit verhängte Fahrverbote, welche auf der Novelle beruhten, zurückgenommen. Sollte es dennoch zu einer Anwendung der neuen Vorschriften kommen, lohnt sich in jedem Fall der Einspruch gegen den drohenden Bußgeldbescheid.

 

Kinderbonus und Unterhalt

Bei getrennten Eltern erhält der alleinerziehende Elternteil den Kinderbonus mit dem Kindergeld ausgezahlt. Der Barunterhaltspflichtige kann dann über das Unterhaltsrecht die Hälfte der Kinderbonuszahlungen von seiner Zahlung abziehen, wenn er Mindestunterhalt oder mehr leistet oder das Kind hälftig betreut. So profitieren beide Eltern vom Kinderbonus und Ungerechtigkeiten werden vermieden.