Kategorie: Miet- und Pachtrecht

Neuregelung ab dem 23.12.2020

• Bei der Vermietung – seit 1.6.2015

Nachdem die Bundesregierung das Bestellerprinzip zum 1. Juni 2015 eingeführt hat, bezahlt der Besteller des Immobilienmaklers, in der Regel der Vermieter, die Maklerprovision.

• Bestellerprinzip bei Verkauf bzw. Kauf

Ein reines Bestellerprinzip beim Immobilienkauf wird nicht umgesetzt. Die große Koalition einigte sich stattdessen im August 2019 im Rahmen des Wohnpakets darauf, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel künftig teilen sollen. Entlasten soll das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vor allem Immobilienkäufer in Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen, da die Käufer dort bisher noch die gesamte Maklercourtage tragen.

Die Neuregelung tritt ab dem 23.12.2020 in Kraft.

Es sind künftig drei Varianten von Provisionsvereinbarungen möglich:

• 1. Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab und vereinbart von vornherein eine Doppelprovision (§ 656c BGB) – diese Variante wird künftig der Regelfall sein. Dann sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hauskauf.
  Bisher ist es in einigen Bundesländern noch möglich, dass eine Partei, in der Regel der Verkäufer, mit dem Makler eine provisionsfreie Tätigkeit vereinbart. Zu seinem Lohn kommt der Makler dann im Anschluss durch eine Vereinbarung mit dem Käufer, der die gesamte Provision trägt. Ab dem 23.12.2020 würde der Makler bei einer solchen Vereinbarung jedoch leer ausgehen, denn ab dann gilt: Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, kann er sich auch von der anderen Partei keine Maklergebühren versprechen lassen.

• 2. Eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachgang holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder. (§ 656d BGB). Bei dieser sogenannten Abwälzung, vertritt der Makler nur den Verkäufer, der Käufer verpflichtet sich jedoch später im Kaufvertrag einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. In diesem Fall muss der Anteil des Verkäufers mindestens so hoch sein, wie der des Käufers: Der Verkäufer muss also mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen, er kann jedoch auch mehr tragen.

• 3. Nur eine Partei übernimmt die volle Provision des Maklers, denn auch nach dem 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision. Zwei Varianten sind möglich:

• Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, der Verkäufer zahlt also gänzlich die Courtage von z.B. sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
• Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat hatte.

Die neue Provisionsregelung gilt explizit nur für Maklerverträge, die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) betreffen. Dies übrigens auch, wenn die Objekte vermietet sind. Die neue Provisionsregel greift zudem nur, wenn die Käufer Verbraucher sind. Unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser sind ausgenommen, gleiches gilt für alle Immobilienkäufe von Unternehmern. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass Verbraucher entlastet werden, die eine Immobilie für die Selbstnutzung oder den Vermögensaufbau erwerben. Unternehmen und Investoren, die Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser kaufen, sollen nicht privilegiert werden. Kritiker monieren, dass Verbraucher, die ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims erwerben, nicht bedacht wurden.

Ein Maklervertrag, der im Zuge eines Verkaufs bzw. Kaufs eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung abgeschlossen wird, bedarf künftig der Textform. Das heißt, er muss lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden und der Name des Auftraggebers muss genannt sein. Möglich ist eine Vereinbarung also per Mail, Fax, SMS oder WhatsApp. Nur mündlich oder durch konkludentes Handeln – also schlüssiges Handeln – kann ein solcher Maklervertrag künftig nicht mehr geschlossen werden.

Falsch ist, dass laut neuem Gesetz der Verkäufer zuerst seinen Provisionsanteil zu zahlen hätte und dies auch nachweisen müsse, bevor der Käufer zahlen muss. Das trifft nur zu, wenn der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, wie in § 656d BGB geregelt.
Vereinbaren die Parteien von vornherein eine Doppelprovision, wie in § 656c BGB festgehalten, gibt es keine Regelungen zur Reihenfolge der Zahlungspflicht.

Bei der Vermietung darf die Maklerprovision maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen und ist vom Besteller – also Auftraggeber des Maklers – zu zahlen. Die Höhe der Maklergebühren beim Immobilienkauf ist dagegen gesetzlich nicht gedeckelt. Verkäufer und Käufer müssen also nicht etwa jeweils drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer zahlen. Der Makler kann mit dem Verkäufer ebenso eine Provision von z.B.  2 % oder 3,5 % des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbaren. Die dem Käufer berechnete Provision muss dann jedoch genauso hoch ausfallen. Die Provisionshöhe ist hier aktuell noch frei vereinbar, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Doch mit dem ab 23.12.2020 gültigen Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision werden Käufer bei Zahlung der Maklerprovision in vielen Bundesbundesländern entlastet, da Käufer dann in der Regel nur noch 50 Prozent der vereinbarten Provision zahlen müssen. Derzeit orientieren sich Eigentümer und Immobilienmakler bei der Festsetzung der Provision an den in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen. Um nicht Gefahr zu laufen, sich dem Vorwurf der Provisionsüberhöhung auszusetzen, sollte bis auf weiteres die dort jeweils geltenden Gesamtprovisionshöhen nicht überschritten werden.