Am 01.12.2020 tritt das neue WEG-Recht in Kraft. Der Gesetzgeber hat sich dabei die umfangreichste Reform seit Bestehen des Wohnungseigentumsrechts ausgedacht und zahlreiche Regelungen des WEG-Rechts in wesentlichen Punkten neu gefasst. Beispielhaft zu erwähnen sind:
- Neue Beschlusskompetenzen für die Verteilung von Kosten bei Instandhaltungen und Instandsetzungen,
- die Wohnungseigentümergemeinschaft als alleiniger Träger der Verwaltung und faktischer Wegfall von Individualrechten,
- Vereinfachung von Maßnahmen der Sanierung, Modernisierung und baulichen Veränderungen,
- der Verwaltungsbeirat als Überwachungsorgan, Anspruch auf zertifizierten Verwalter und seine vereinfachte Abberufungsmöglichkeit.
- Zudem können Eigentümerversammlungen auch online abgehalten werden, allerdings nicht ausschließlich digital. Die WEG-Mitglieder können beschließen, dass sie online an einer Präsensveranstaltung teilnehmen und dann auf diesem Weg abstimmen können (§ 23 Abs. 1 WEG-Neu). So können beispielsweise in der Zukunft wenige Eigentümer vor Ort sich mit der Hausverwaltung in einem Versammlungsraum treffen, während sich die anderen Eigentümer über ein entsprechendes Programm einwählen können. Dabei wäre es sogar möglich, dass nur der Verwalter physisch anwesend ist, aber alle Wohnungseigentümer sich zuschalten. Wichtig ist nur, dass jedem WEG-Mitglied die Möglichkeit eingeräumt wird, an einer solchen Versammlung teilzunehmen.
Auch die Verwaltung ist betroffen. Neben der erweiterten Berichtspflicht (Der Vermögensbericht – § 28 Abs. 4 WEG n.F.) besteht ein Anspruch auf eine Zertifizierung. Wohin die Reise bei der Berichtspflicht gehen wird, muss sich quasi per „learning by doing“ oder anders gesagt, durch richterliche Ausgestaltung zeigen. Die Streithansel werden sich freuen. Mangels Übergangsregelung wird der erste Vermögensbericht jedenfalls zum Stichtag 31.12.2020 zu erstellen sein. Künftig wird der Verwalter grundsätzlich wie ein Geschäftsführer angesehen. Das Gesetz gibt ihm daher bis auf Grundstücksverkehrsgeschäfte und Darlehensverträge eine „unbeschränkte“ Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Im Innenverhältnis kann er allerdings nur dort allein handeln, wo Eile geboten ist oder bei Gegenständen von untergeordnete Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Die Wohnungseigentümer können im Übrigen etwas Anderes bestimmen. Wegen der höheren Bedeutung des Verwalters erhalten die Wohnungseigentümer ab 2022 grundsätzlich einen Anspruch auf einen „zertifizierten“ Verwalter. Was im Einzelnen gilt, wird das BMJV noch durch eine kommende Rechtsverordnung bestimmen. Für kleine Wohnungseigentumsanlagen soll es Ausnahmen geben.
Die Reform beschränkt sich auch nicht auf das WEG, sondern dehnt sich auch auf andere Gesetze aus. So wird z.B. für Stellplätze das Flächeneigentum eingeführt. Ferner gibt es prinzipiell die Möglichkeit, Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks zu erstrecken.
Schließlich sind die bisherigen, von der ZPO abweichenden verfahrensrechtlichen WEG-Vorschriften geändert worden. Zentral ist die Schaffung der Beschlussklagen, die sich – wie grundsätzlich im übrigen Verbandsrecht – jetzt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten.
Ob und inwieweit die Neuregelungen in der Praxis zu einer Erleichterung führen oder das Gegenteil zur Folge haben, wird sich zeigen. Da das WEG bislang bei den Eingangsgerichten nicht grade mit besonderem Ehrgeiz bearbeitet wurde, lässt zumindest befürchten, dass es erst grundlegender Entscheidungen des BGH zu einzelnen Fragen bedarf um wieder eine gewisse Grundlage an Verbindlichkeit und damit Rechtssicherheit zu schaffen. Die Zeit bis dahin dürfte wohl mit „unsicher“ ziemlich ambitioniert umschrieben sein.
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